Por Diego Maldonado Dávila* / @quesdevos
El pasado 12 de mayo, la Asamblea Nacional aprobó el proyecto de Ley de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo, en el cual se establecen directrices para la gestión de suelo, se sugieren herramientas de regulación y se crean organismos nacionales encargados del control, seguimiento y sanción. Esta ley ha calentado el debate sobre la “interferencia” del gobierno central en temas de ámbito local, se ha cuestionado la creación de organismos reguladores y sancionadores, no obstante, poco se ha discutido sobre la urgencia de regular eficientemente el uso del suelo con enfoque de desarrollo equitativo.
Actualmente existe mucha normativa municipal que orienta la regulación del suelo para garantizar su acceso, sin embargo, los resultados no son los mejores. En la práctica, el acceso al suelo está determinado por las leyes del mercado inmobiliario y no por una ley reguladora del suelo.
Con este antecedente, era necesaria una ley que restringiera al sector inmobiliario: el falso derecho de “determinar” el crecimiento y la expansión del suelo urbano, la captación del suelo urbano vacante, el acaparamiento de la utilidad generada por la intervención pública. Lo contrario: un descontrol en el manejo de la regulación del suelo produce viviendas de muy mala calidad técnica y estética, en condiciones de alto riesgo, o construidas en predios que no son propietarios (invasiones).
Actualmente, con el fin de ejecutar los parques lineales en las orillas del Estero Salado de Guayaquil, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi) reubicó a miles de familias hacia el proyecto Socio Vivienda, al noroeste de Guayaquil. Las viviendas estaban localizadas sobre el estero y ensambladas sobre pilotes de mangle. Su condición de riesgo y su estatus de ilegalidad fueron los argumentos que manejó el Miduvi para desalojar a los habitantes del suburbio e Isla Trinitaria que estaban asentados donde se recuperará el espacio público. La deficiencia de la gente que ahí vivía era no tener un terreno legalizado; no se trataba de un déficit de vivienda sino de suelo.
Las terrazas de unos condominios en el barrio Luluncoto, de Quito, son uno de los tantos ejemplos de viviendas, en los que se ha llegado a ‘acuerdos internos’ para levantarse sobre suelo privado, sin autorización expresa de los Gobiernos Autónomos Descentralizados. 
Estas viviendas carecen de un permiso de habitabilidad y su construcción compromete la estructura de la edificación matriz. Su estatus ilegal y su condición de riesgo ubican también a estas viviendas en una categoría de irregularidad. Este es otro ejemplo donde el propietario sí tuvo recursos para construir una vivienda pero no para acceder a suelo urbano.
El noroeste de Guayaquil y otros sectores del país han sido testigos de una oleada de habitantes que se asentaron en suelos privados o públicos sin legalidad de sus predios, víctimas de traficantes de tierra que extorsionan a los habitantes, a cambio de ‘protegerlos’. Por último, el Miduvi ha detectado al menos 2 500 familias, a nivel nacional, que viven en condiciones de riesgo por inundación.
Todos ellos han encontrado los recursos para levantar sus viviendas en predios donde nadie quiere o debe vivir. Esta problemática no demuestra la incapacidad de la gente de adquirir una vivienda, sino la dificultad de conseguir el suelo urbano para emplazarla. La captación del suelo, las ‘leyes del mercado’ y la normativa, son algunos factores que vuelven inaccesible al suelo.
Estas imperfecciones del mercado inmobiliario destapan la discusión sobre la regulación y la gestión del suelo, ambas herramientas muy fuertes y nada nuevas que tienen los GAD para configurar territorios más justos y eficientes, y cuya aplicación no ha dado los resultados esperados.
En este escenario, la Asamblea Nacional aprobó una ley que no solo ha iniciado el debate sobre el suelo, sus funciones, sus usos, su gestión, sino que también ha desenterrado y puesto a la vista las debilidades conceptuales que tienen los GAD sobre este tema y que además se oponen a esta ley.
Los avances de la ley
La función social y ambiental del suelo es el concepto más importante que introduce la ley, porque abre las puertas a la transformación positiva del desarrollo urbano, apoyado sobre principios de equidad social y ambiental.
Los instrumentos que plantea la ley para la gestión del suelo van desde las complejas actuaciones urbanísticas, edificabilidad, desecho de superficie, hasta la redistribución económica de los beneficios producidos por la intervención pública.
Quizá solo se evidencia una ausencia en el tema de la gestión democrática para el acceso al suelo urbano; sin embargo, se han dado pasos muy importantes con el ingreso de este marco regulatorio a la administración pública del suelo.
La ley permite a los GAD intervenir con fuerza en la regulación del suelo con el fin de mejorar las condiciones de desarrollo espacial; la voluntad política de poner en marcha la ejecución de la ley es la tarea pendiente que tienen los gobiernos locales y que esperamos sea asumida con verdadero compromiso ciudadano.
*Diego Maldonado Dávila es arquitecto–constructor experto en análisis y evaluación de políticas sociales y urbanas. Es investigador de asuntos relacionados con desarrollo urbano, asentamientos irregulares, políticas de vivienda de interés social y políticas de suelo.
